证券时报记者 赵黎昀
近日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，明确了商业不动产REITs的产品定义、基金注册及运营管理要求，正式启动商业不动产REITs试点，标志着我国REITs市场迈向全新发展阶段，将为万亿级存量资产注入流动性活力。
基于便利的交通区位优势，河南省会郑州有着厚重且丰富的商贸历史，在借力资本优化商业资产方面，也有着先行先试的经验。
2025年3月28日，郑州市市场发展投资有限公司（下称“郑州市投”）发行“郑州市投百荣世贸商城资产支持证券（CMBS）”，发行规模24.5亿元，成为全国首单民生快消百货类CMBS，也是河南省国有企业至今发行规模最大的CMBS，为省内同类企业盘活存量资产提供了可复制的创新样板。
郑州百荣世贸商城总建筑面积逾160万平方米，年交易额超千亿元，入驻商户近万家，是中部地区全业态、全品类的一站式国际化商贸城市综合体和现代物流商贸中心，所供应商品辐射中部六省，占据河南全省商超供应85%以上的市场份额，形成了产销一体超强商超供应链条，是中国中部地区重要的百货商品集散地。
“百荣世贸商城D座庞大的资产体量及稳定的现金流，非常契合进行资产证券化产品的申报。2022年底，郑州市投就收购了百荣世贸商城D座资产，运营以来出租率保持在98%以上，目前可出租面积为23万余平方米。”郑州市投相关负责人表示，CMBS的成功发行，获得了银行、券商、基金等投资人的充分认可，为公司后续持续开展资本市场业务奠定基础。为了优化融资结构，公司2025年开展了公司债券项目申报，目前10亿元私募公司债已获深交所审核通过。
“商业不动产REITs试点落地，将从盘活存量拓宽融资、倒逼运营提效、优化商业布局等多个方面，刺激河南商贸产业进一步焕发活力。”中原证券债券承销业务负责人表示，商业不动产REITs有望释放省内商场、酒店、写字楼等优质项目的沉淀资金，打通“投融管退”闭环，为商业更新、新商圈建设提供低成本资金。
同时，REITs对稳定现金流、透明治理的高要求，将推动河南商业从“重开发”转向“重运营”，优化业态组合、提升租金与出租率，加速低效资产出清，有效吸引长线资金流入优质商业资产，改善河南商业地产资本结构，带动基金管理、资产评估等服务业发展，进一步引导资金向高铁新城、城市更新片区等潜力板块集中，促进产城融合，助力郑州国家中心城市建设。
另外，商业不动产REITs也能进一步丰富投资者的选择，提供兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化投资组合，共享实体经济与不动产市场高质量发展带来的红利。中原证券上述负责人表示，中原证券下一步将深度挖掘河南省内优质商业不动产项目资源，在风险可控的前提下助力河南省公募REITs市场扩容，推动河南省公募REITs市场高质量发展。
对于推动商业不动产REITs在豫落地，郑州市投上述负责人透露，公司计划以百荣世贸商城为基础资产发行公募REITs。通过发行公募REITs，将进一步优化“投资、融资、开发、建设、经营”五位一体的核心业务模式，建立全周期资本资产循环运作模式，拓宽融资蓄水池，进一步服务以郑州为核心的中原经济区商贸流通，为保障民生贡献国企力量。
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